昨天(3月31日),北京正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。也就是說,從3月31日開始,居民出售在京住房,買賣雙方可以在原按揭貸款抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
那么什么是住房交易“帶押過戶”?這種模式有什么法律依據(jù),適用于哪些情況?
實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款有效銜接
“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的,按照其約定”的規(guī)定,在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在還沒有結(jié)清的按揭貸款,而且按揭貸款當前沒有逾期的情況。
北京銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長 徐倩:此前,貸款購房家庭賣房時,需要先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押時才能辦理后續(xù)的買賣手續(xù)。為還清貸款,有些賣房人需要多方籌措資金,甚至借助高息的“過橋貸”。我們出臺的“帶押過戶”政策,就是為了實現(xiàn)在抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。
交易一站式辦理 便民利民更惠民
無需提前還貸就可以進行房屋買賣,房子可以在短時間內(nèi)變現(xiàn),對于房主來說真是省了不少事。而實際上,“帶押過戶”帶來的好處遠不止這個,它究竟可以給房屋買賣雙方帶來哪些實惠呢?
目前,大中城市的房貸往往都在百萬元以上,如果借用“過橋資金”,那么賣房的成本就會明顯增加。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,二手房領(lǐng)域的過橋資金成本一般在過橋資金的1%左右。采用“帶押過戶”之后,這筆費用就可以全部節(jié)省了。
北京銀保監(jiān)局表示,北京市啟動住房交易“帶押過戶”是一項便利市民百姓的重要舉措,無須第三方機構(gòu)提供擔保服務,因此不產(chǎn)生額外需要買賣雙方承擔的費用,可以最大程度降低居民的交易成本。
此外,“帶押過戶”還有利于保障交易安全,提高效率。
北京銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長 徐倩:不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設立登記業(yè)務可以在不動產(chǎn)登記中心一窗辦理,共性的材料不再重復提交,實現(xiàn)一站式辦理。
新政策為賣方省下“過橋資金”利息
所謂“過橋資金”,通俗講就是墊資的意思。比如說,有人向銀行貸款200萬元買房,現(xiàn)在房子要賣,但是還有50萬元貸款沒有還清。在住房交易“帶押過戶”這項政策沒有出臺之前,必須要把貸款還清才能賣房??墒欠恐鳑]有能力償還這50萬元,于是只能向中介公司等借50萬元還給銀行。等到房子賣出后,再把錢還給中介公司,除本金外還需支付“過橋資金”所產(chǎn)生的利息。
現(xiàn)在有了“帶押過戶”政策,不用還清貸款也能買賣房屋,那這筆“過橋資金”的利息自然就省下了。
北京房屋交易"帶押過戶"需滿足4項條件
“帶押過戶”不僅降低居民的交易成本,也為房屋交易提供了安全保障。不過,也不是所有的房屋交易都可以“帶押過戶”,想要使用這一交易模式,還需要滿足一些條件。
據(jù)介紹,北京的二手房交易要想實現(xiàn)“帶押過戶”,必須滿足四方面的條件。首先必須是個人名下的住房,其次是交易的房產(chǎn)當前在北京的銀行僅存在一次有效抵押,不存在被多次抵押的情況;此外,要求賣方還沒有結(jié)清的貸款為個人住房商業(yè)貸款,如果是組合貸的話,其中的公積金貸款必須是已經(jīng)結(jié)清。最后一個是要求買方是全款買房或者是申請個人住房商業(yè)貸款購房。
“帶押過戶” 新模式廣受好評
“帶押過戶”新模式為交易環(huán)節(jié)提速,不僅有效降低交易的資金成本,更大幅節(jié)省了時間成本,受到了群眾的廣泛好評。
大連市民張先生有套二手房要出售,他和買方一起,只用了20多分鐘就辦完了“帶抵押過戶”的相關(guān)手續(xù)。
大連市民 張先生:因為我還有二十幾萬元貸款,本身賣房子我就是缺錢,所以籌這筆錢實在挺困難的,這個業(yè)務給我省了不少錢,也省了不少事。
“帶押過戶”新政不僅減輕了賣房人資金壓力,也讓買房人購房更便捷了。廣東汕頭市民吳女士看中一套處于貸款狀態(tài)的二手房,以往,最長需要約兩個月才能完成買賣的所有手續(xù)。“帶押過戶”新模式,讓吳女士不到1個星期就辦完了所有手續(xù)。
汕頭市民 吳女士:對我來說比較驚喜,進度非???。昨天我剛?cè)ャy行面談,今天就通知我們過來交易,非常快。
汕頭市不動產(chǎn)登記交易中心有關(guān)負責人介紹,“帶押過戶”新政實施后,購房者買賣雙方只跑一次、提交一套材料、同一窗口辦理、一次性辦結(jié),無需先歸還原來的房貸,即可完成過戶、抵押、發(fā)放新的房貸等全流程。辦理過程無需公證、擔保,不收取任何額外費用。
汕頭市不動產(chǎn)登記交易中心登記五部部長 陳嘉:這個措施的落地主要是為群眾提供降低時間成本、資金成本的便利,增加交易安全,能夠促進房地產(chǎn)市場的活躍和健康發(fā)展。
全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”
記者從自然資源部、中國銀保監(jiān)會了解到,我國將依照《民法典》明確要求,全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”。日前,兩部門共同印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》,對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。
兩部門明確,各地要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn),并逐步向其他市縣拓展;推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn),并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展;推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn),并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展,最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。
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