焦點訪談丨供需齊發(fā)力 打好房地產(chǎn)政策“組合拳”

近日，適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，我國房地產(chǎn)重磅政策不斷，多部門推出了提振房地產(chǎn)市場的政策組合拳。從調(diào)整首付比例、房貸利率到保交房，系列政策的出臺到底是出于怎樣的考量？如何看待這些政策的含金量？這些政策的出臺會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？

當前，我國房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整過程當中。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，全國新建商品房銷售面積同比下降20.2%、銷售額同比下降28.3%。同時，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：一方面有相當多居民想改善居住條件，但是購房信心不足，購房能力受到抑制，購房壓力較大；另一方面，還有部分在建商品住房消化速度趨慢，資金回籠也不及預期，影響了正常開發(fā)。房地產(chǎn)既是民生工程，又是發(fā)展工程，產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及面廣，也事關(guān)人民群眾的切身利益，所以推出這么大力度的政策組合拳，就是要穩(wěn)預期，穩(wěn)規(guī)模，穩(wěn)市場。

買房子，首付比例是個重要的“門檻”，它甚至可能決定了您能不能趕上購房“這趟車”，房地產(chǎn)政策“組合拳”的第一項就和它有關(guān)。5月17日，央行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，下調(diào)住房貸款最低首付比例。如果您是貸款購買商品住房的居民家庭，首套房的最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房不低于25%。和去年8月的政策相比，再次下調(diào)了5個百分點，降至歷史低位。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：從縱向看，政策調(diào)整后的首付款比例處于歷史低位，國際上也是處于低水平，所以這項政策的力度是很大的。直接降低了購房門檻，尤其是在高房價的城市，降低5個百分點的首付比例，對一些家庭而言，可以少籌集幾十萬首付款，有利于擴大購房需求。

除了首付比例，房貸利率的高低直接影響到購房成本，這也是政策“組合拳”涉及的另外一個重點。同樣是5月17日，央行發(fā)布公告，決定下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個百分點。調(diào)整后，五年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.85%，第二套房為3.325%。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬：現(xiàn)在的這些政策，主要還是從需求端來解決、發(fā)力，包括前期部分城市取消限購，解決的是購房資格的問題。這次下調(diào)首付比例是降低了剛需和改善性需求購房的門檻。包括商貸和公積金利率的下調(diào)，會進一步降低購房者的成本，所以更加有助于房地產(chǎn)市場交易活躍，從而確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

公積金貸款利率下降了，商貸利率是否也能跟上呢？5月17日，央行提出，“取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”。各地可以因城施策，自主決定當?shù)胤抠J利率政策下限，實現(xiàn)房貸利率市場化。也就是說，今后房貸利率下限設為多少甚至要不要設立，都由各地來靈活決定。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬：這次在房貸利率方面，機制上有一個重大變化，之前是三層的定價機制。首先在全國層面有一個房貸利率下限的約束；第二個層次是各地在全國利率水平下限基礎(chǔ)上，可以因城施策；第三個層面是針對商業(yè)銀行層面，取消了全國最低要求，把房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)力更多下放到地方層面。

早在2022年12月，央行就建立了首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制，地方政府可以根據(jù)該機制自主選擇是否取消當?shù)胤抠J利率下限。截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限，帶動房貸利率有一定下行。這次政策調(diào)整將產(chǎn)生怎樣的影響？是否會帶動房貸利率進一步下調(diào)呢？

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬：目前從全國多個城市來看，平均的房貸利率大概是3.45%，之前全國的下限是3.75%。如果全國層面取消房貸利率下限，房貸利率可能較之前下降30到40個基點，這樣可以明顯降低購房成本。比如對于100萬的貸款額，貸款期限30年，用等額本息還款的方式大概可以節(jié)約房貸成本近8萬元，平均到每個月大概會少支付200元。

降首付比例、降房貸利率等政策的出臺，主要目的就是降低居民的購房壓力，提振需求，而此輪政策不僅在需求端發(fā)力，還打響了“保交房攻堅戰(zhàn)”，從供需兩端同時發(fā)力。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：2022年7月，全國啟動了保交樓工作，通過設立專項債款，成立專班等取得了明顯成效，但一些地方又出現(xiàn)交了樓，但交不了房，出現(xiàn)了因銷售不暢新的保交房問題。所以這次啟動保交房攻堅戰(zhàn)，就是要重點把更多項目納入到‘白名單’，給予資金支持，要讓老百姓按合同約定如期能拿到自己購買的房子。

4月30日，中央政治局會議強調(diào)，要切實做好保交房工作，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，就保交房工作作出了全面部署，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門也表示，將出臺相關(guān)配套政策文件。

“保交房攻堅戰(zhàn)”怎么打？第一個重點就是針對在建已售未交付的商品住房項目。通俗地說，就是房子還在建，已經(jīng)賣給您了，但是還沒交房。如果開發(fā)商資金鏈等出現(xiàn)問題，房子可能有爛尾風險。

住房和城鄉(xiāng)建設部表示，要堅持市場化、法治化原則，防范處置爛尾風險。處置中要把維護購房人合法權(quán)益擺到首要位置。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬：一個是要壓實地方政府的屬地責任；第二個是要壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體責任；第三個是要求金融機構(gòu)進一步按照市場化、法治化原則，對這些項目應貸盡貸。

“保交房攻堅戰(zhàn)”的第二個重點是解決好房地產(chǎn)項目的融資問題。其中，“白名單”正是房企的關(guān)鍵融資通道之一。

今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)通知，指導各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產(chǎn)項目融資和建設交付。

重慶大學城鄉(xiāng)建設與發(fā)展研究院（智庫）負責人、教授劉貴文：這是一個特別精準、特別有效率的制度安排，確實有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為自己的經(jīng)營問題出現(xiàn)了風險，但是這些企業(yè)開發(fā)的項目處于很好的地段，而且有大量老百姓已經(jīng)認購了它的房子，如果出現(xiàn)爛尾，對于這些認購的老百姓來說就是巨大的損失，但這個項目本身是優(yōu)質(zhì)的。所以在這個基礎(chǔ)上，要建立基于項目的白名單制度，來建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。

下一步，我國將進一步健全這一機制，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目的合理融資需求。

重慶大學城鄉(xiāng)建設與發(fā)展研究院（智庫）負責人、教授劉貴文：這個協(xié)調(diào)聯(lián)動機制的推出，總的說來效果是比較明顯的，但確實在協(xié)調(diào)聯(lián)動機制的過程中也還有一些問題，比如在進入‘白名單’范圍的樓宇選擇上，有的時候還不夠嚴謹；第二個方面就是這樣一個協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，是需要很多方面、很多機構(gòu)來一起動作的，目前來看效率還需要提升，這樣才能夠把精準有效的政策落到實處。

當前，化解房地產(chǎn)風險還有一個關(guān)鍵就是存量商品房“去庫存”。面對較高的商品房庫存，如何盤活存量？央行表示，將設立保障性住房再貸款，支持地方國企收購一部分存量商品住房用作保障性住房。保障性住房再貸款的規(guī)模是3000億元，發(fā)放對象包括21家全國性銀行，預計將帶動銀行貸款5000億元。那么，這個新的貨幣政策工具將起到怎樣的作用呢？

重慶大學城鄉(xiāng)建設與發(fā)展研究院（智庫）負責人、教授劉貴文：一個確實可以有效去消化一些房地產(chǎn)庫存；第二個現(xiàn)在保障房體系還在建設過程中，在有庫存的情況下，可以選擇一些比較好的房屋，以比較合理的價格來收購，作為保障房，有利于保障房體系的快速建立；第三個方面，對于解決目前一些房地產(chǎn)公司流動性的問題也會有積極作用，而房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖對地方經(jīng)濟的拉動，或者對于整個行業(yè)的發(fā)展也會起到積極作用。

除了消化存量商品房，存量土地也是需要妥善處置盤活的一大重點。自然資源部表示，準備出臺政策，支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)、促進市場流通轉(zhuǎn)讓、同時支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，幫助企業(yè)解困。這些土地收回、收購以后，可用于建設保障性住房等。下一步，有關(guān)部門將從資金、稅費等方面出臺配套支持政策。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬：很多房企很大的一塊存貨是體現(xiàn)在土地方面，前期買入的土地因為各種原因閑置下來沒有開發(fā)，這一次專門針對這些土地采取相應措施。無論是由政府收購，還是在土地二級市場進行流轉(zhuǎn)，或者是將來跟其他開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，都會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)營能力、資金能力提升，同時更重要的是加快土地資源的周轉(zhuǎn)，提高土地資源的使用效率，這一塊也是下個階段工作的重點方向。

房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策“組合拳”對房地產(chǎn)市場回暖到底會有多大提振作用，還有待觀察評估。但可以肯定的是，系列政策的用意是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而不是要去過度刺激它，更不是鼓勵投機。讓住房回歸居住的本質(zhì)，讓人民住上高質(zhì)量、合心意的好房子，才是房地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)致遠的關(guān)鍵。