這兩天,陸續(xù)有3組買房人約上海房東藍(lán)女士10月7日當(dāng)面洽談,這次她的心理價(jià)位又從220萬元漲到了250萬元。
“是他們主動(dòng)約我!”10月4日,藍(lán)女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,就在半個(gè)月前,還有買家通過中介找到藍(lán)女士砍價(jià),問210萬元賣不賣,一時(shí)間讓藍(lán)女士無法接受,甚至猶豫要不要趁早賣了。
而新政出臺(tái)后,購(gòu)房者的熱情又被點(diǎn)燃了,盡管藍(lán)女士已經(jīng)表明了漲價(jià)意愿,預(yù)約看房的電話還是多得不得了。
編者注:9月29日,上海發(fā)布七條樓市松綁政策。其中,非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)外住房社?;騻€(gè)稅年限“3改1”;二套房最低首付比例20%;增值稅征免年限“5改2”。
跳價(jià)30萬元,留足安全墊
“滬七條”新政一出,二手房跳漲的消息第一時(shí)間充斥各社交媒體平臺(tái)。上海楊浦區(qū)一位資深中介人士劉意(化名)告訴每經(jīng)記者:“有外環(huán)房源之前掛牌455萬元,新政后漲到520萬元。這套房子沒滿5年,按照舊規(guī)則,要交5%左右增值稅,一般都是下家承擔(dān)稅費(fèi),現(xiàn)在省了20多萬元增值稅,本來是件好事?!薄暗欠?jī)r(jià)一下子漲了65萬元,下家買房成本不降反升,誰會(huì)愿意接手呢?”他說。劉意透露,也有中環(huán)位置的個(gè)別房東湊熱鬧提價(jià),之前掛牌560萬元,其實(shí)他的心理價(jià)位就是500萬元,但一直無人問津,現(xiàn)在把底價(jià)提到了550萬元。部分房東跳價(jià)也有著自己的考量?!?50萬元,談一談就要到240萬元,再談一談可能就是230萬元?!彼{(lán)女士表示,也要為自己留足安全氣墊。資深二手房交易經(jīng)紀(jì)李小憶對(duì)每經(jīng)記者分析:“對(duì)于二手房來說,外環(huán)外區(qū)域還有點(diǎn)利好,社保3年改1年,不過作用也有限。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),大多數(shù)買房人本身已有上海戶口,還有一部分在上海工作多年,具備購(gòu)房資格,社保3改1并不會(huì)新增太多購(gòu)買力。”
“股市再漲點(diǎn),房?jī)r(jià)才有人推高”
但仍然有一些房東保持著冷靜。
幾位正在掛牌賣房的房東對(duì)每經(jīng)記者表示:
“不跳價(jià),看房者寥寥,賣不出去?!?/p>
“等股市再多漲一點(diǎn),房?jī)r(jià)才有人推高?!?/p>
以浦東新區(qū)為例,每經(jīng)記者在貝殼小程序看到,各大板塊中降價(jià)房源仍占有絕對(duì)高的比例。比如,截至9月末,浦東南面北蔡板塊降價(jià)房源985套,漲價(jià)房源僅59套,近一年來掛牌均價(jià)下跌11.1%;東北面金橋板塊,降價(jià)房源813套,漲價(jià)房源僅56套,掛牌均價(jià)下跌12.2%。
但多個(gè)區(qū)域,如徐匯區(qū)植物園、田林等“老破小”占較大比例的板塊,均有一定數(shù)量的漲價(jià)房源,但一般占總房源比例不超過10%。
事實(shí)上,無論是主動(dòng)“以價(jià)換量”,還是跳漲待價(jià)而沽,上海市場(chǎng)對(duì)于新政落地早有預(yù)期,從“止跌回穩(wěn)”定調(diào)開始,二手房成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已經(jīng)有了大幅拉升,并且在9月28日當(dāng)天達(dá)到了872套,成為近兩個(gè)多月來罕見的高點(diǎn)。
由于新政后僅一個(gè)工作日便進(jìn)入國(guó)慶長(zhǎng)假,出游沖淡了購(gòu)房熱度,每經(jīng)記者從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)看到,上海二手房成交量在假期出現(xiàn)明顯下降,近幾日成交數(shù)量均為170套左右。
上海中原地產(chǎn)分析指出,當(dāng)前買賣雙方對(duì)交易價(jià)格認(rèn)同度不高,買家按九折“殺價(jià)”是常見尺度,八折也不少,因?yàn)閮r(jià)格談判進(jìn)入僵持的案例很常見。新政之后在交易環(huán)節(jié)可以省下很多成本,買賣雙方都會(huì)得到實(shí)惠,房?jī)r(jià)上的損失可以在交易中補(bǔ)回來,談判會(huì)順暢很多。
對(duì)于在本輪房?jī)r(jià)調(diào)整中“深跌”的老破小房源,克而瑞研究中心認(rèn)為,經(jīng)過近三年的房?jī)r(jià)調(diào)整,“老破小”租金收益將顯著高于存款利益。
“以上?!掀菩 孔罡叩那?0個(gè)租售活躍板塊來看,2024年‘老破小’平均租售比為2%。浦東世博板塊租售比最高,已達(dá)2.4%;普陀曹陽(yáng)板塊、甘泉宜川和光新板塊以及靜安彭浦板塊租售比均已超過2%?!笨硕鹬赋?,“國(guó)內(nèi)進(jìn)入降息周期,2023年12月和2024年7月接連下調(diào)存款利率,目前收益最高的5年定期存款利率僅1.80%。一降一升之下,房東們的拋售動(dòng)力也將大幅減少?!?/p>
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