本周五，樓市迎來(lái)諸多利好，四項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，包括購(gòu)房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限，還有一個(gè)就是收購(gòu)庫(kù)存房源充當(dāng)保障房。特別是中國(guó)人民銀行周五下午宣布，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲(chǔ)行為，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。那么，為何現(xiàn)在去庫(kù)存成了當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急呢？

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)，市場(chǎng)供需都在下行，使得庫(kù)存總量進(jìn)一步在加大。一方面是由于3月份原本的小陽(yáng)春沒(méi)來(lái)，市場(chǎng)需求進(jìn)一步萎縮，從而導(dǎo)致新一輪降價(jià)，市場(chǎng)觀望氣氛更濃。另一方面，是盡管去年以來(lái)二手房交易在回升，但回升的數(shù)量趕不上掛牌賣(mài)房的數(shù)量，各地二手房掛牌量都在創(chuàng)新高。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授 易成棟：目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了剛性需求，有買(mǎi)房的愿望，但是因?yàn)殇N(xiāo)量和價(jià)格在下降，所以還在繼續(xù)觀望。隨著交易量和價(jià)格的下行，開(kāi)發(fā)商也會(huì)出現(xiàn)資金鏈困難。市場(chǎng)就出現(xiàn)了一個(gè)向下的緊縮的循環(huán)，這個(gè)時(shí)候就需要政府采取一些政策，打破循環(huán)，讓市場(chǎng)走向平穩(wěn)健康。

今年4月30日，中央政治局會(huì)議首次提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這是時(shí)隔多年，中央再度對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存提出要求。而記者從易居研究院等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)拿到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前庫(kù)存很高的矛盾點(diǎn)并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)了太多房源，而是在于庫(kù)存消化能力一直處于低位，即銷(xiāo)售不振。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存銷(xiāo)售周期目前為25.3個(gè)月，而新建商品住宅的合理銷(xiāo)售周期應(yīng)為12到14個(gè)月。

易居研究院研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)：這些政策都跟現(xiàn)在消化市場(chǎng)上的新房、二手房等等有直接的關(guān)系，對(duì)包括房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的情緒，房企的銷(xiāo)售狀況和資金狀況等等，都能產(chǎn)生非常積極的影響，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的提振將產(chǎn)生積極的作用。

“以購(gòu)代建”能去庫(kù)存嗎？

在此次多項(xiàng)重磅政策當(dāng)中，我們看到有一項(xiàng)明確規(guī)定，就是商品房庫(kù)存較多城市可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。這被稱(chēng)為“以購(gòu)代建”的模式，這種方式能夠加快推進(jìn)庫(kù)存的消化嗎？

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近期，多個(gè)城市或地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)“以購(gòu)代建”相關(guān)政策，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房用于保障房。像杭州臨安區(qū)近日就表示，要在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，紹興越城區(qū)批量購(gòu)買(mǎi)商品住宅用于人才安居工程，而南京則表示，將適當(dāng)改建或收購(gòu)存量住房用作保障性住房，盤(pán)活利用閑置土地和房屋。

從目前各地的政策來(lái)看，“以購(gòu)代建”主要有兩個(gè)目標(biāo)：一是加快存量商品房去庫(kù)存，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的建立，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。專(zhuān)家表示，通過(guò)收購(gòu)存量住房改為保障性住房，目前看可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的效果。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授 趙秀池：因此收購(gòu)存量商品房作為保障房，使開(kāi)發(fā)商的商品房能夠順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，另一方面增加了保障房供給，滿足了更多被保家庭的需要，促進(jìn)了商品房與保障房雙輪驅(qū)動(dòng)雙軌運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

專(zhuān)家表示，近期有關(guān)“以購(gòu)代建”的政策的實(shí)施，下一步無(wú)疑會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的正面效應(yīng)，特別是在樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”這一背景下，這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力，為樓市帶來(lái)短期的穩(wěn)定性。在各地具體執(zhí)行的過(guò)程中，關(guān)于資金來(lái)源的可持續(xù)性，以及這些收儲(chǔ)商品房的運(yùn)營(yíng)管理能力，都是考驗(yàn)政策未來(lái)效果的關(guān)鍵。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授 易成棟：這個(gè)政策要注意到中國(guó)的地方差異非常大，不同的城市有不同的情況，也就是因城施策還是很有必要的。

閑置和存量土地怎么辦？

其實(shí)，在此次政策發(fā)布前，自然資源部就已經(jīng)下發(fā)過(guò)一份通知，要求各地新增土地供應(yīng)量需要結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐纷≌セ芷谝约氨P(pán)活存量規(guī)模，將盤(pán)活存量土地規(guī)模作為增量供應(yīng)的重要依據(jù)。“去化周期”，其實(shí)就是指商品房的銷(xiāo)售周期，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12個(gè)月月均成交量得出。

而隨著此次國(guó)家相關(guān)政策的進(jìn)一步要求，自然資源部表示，正在準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地。

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中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授 易成棟：收回這些閑置的用地，其實(shí)也是給拿了這些土地的開(kāi)發(fā)商出路，讓他們前期購(gòu)買(mǎi)的土地資產(chǎn)能夠盤(pán)活，讓這些開(kāi)發(fā)商能夠從市場(chǎng)上退出來(lái)。

按照自然資源部的計(jì)劃，未來(lái)一方面將嚴(yán)格依法處置閑置土地，另一方面將加大對(duì)存量土地盤(pán)活利用的支持力度。比如允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求，或者發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過(guò)戶”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)等。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授 趙秀池：這一次政策特別明確提到，支持地方按照以需定購(gòu)原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。既體現(xiàn)了市場(chǎng)化法治化的原則，幫助開(kāi)發(fā)商解決了土地閑置的困境，增加了保障性住房供應(yīng)。