打好優(yōu)化住房金融政策組合拳（政策解讀·促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展）

　設立3000億元保障性住房再貸款，降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限……近期，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項支持房地產(chǎn)的金融舉措，全國絕大多數(shù)城市快速跟進落實，多個一線城市調整優(yōu)化限購政策和住房信貸政策，共同打好優(yōu)化住房金融政策組合拳。相關金融政策將給市場帶來怎樣的影響？怎樣適應我國房地產(chǎn)市場供求關系的新變化和人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展？記者采訪了相關部門和專家。

　　有效減輕購房者負擔，提振房地產(chǎn)市場需求

　　5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行同日宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率。

　　“最低首付比例優(yōu)化后，可降低居民購房門檻，有助于提振住房消費。”中國人民銀行副行長陶玲表示，此次將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%、二套房貸最低首付比例從30%降至25%后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風險狀況自主決定具體的首付比例。

　　相關金融舉措發(fā)布后，湖北、廣西、云南、山西、河北等省份快速響應，宣布將首套和二套商貸的首付比例調整至全國下限，同時取消房貸利率政策下限。近期，政策落地城市進一步擴圍，上海、廣州、深圳等一線城市發(fā)布了最新的房地產(chǎn)金融政策。有關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除北京、上海、深圳外，全國其他城市均已明確執(zhí)行15%首套房首付比例，并明確取消房貸利率下限，新一輪房地產(chǎn)金融政策基本落地。

　　銀行是落地執(zhí)行的重要一環(huán)。5月28日深圳宣布調整住房信貸政策，中國農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行第一時間推動政策落地，首批執(zhí)行新政策的房貸5月底已放款完畢。5年期以上首套、二套房貸實際執(zhí)行利率分別為3.5%、3.9%，均較此前下降35個基點。“此次調整有利于降低居民家庭購房門檻，減輕還款負擔，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”中國農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行相關負責人表示。

　　據(jù)測算，上海的二套房商貸利率從4.25%（非差異化地區(qū)）降低到3.9%后，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，利息總支出可減少約7.3萬元。

　　記者了解到，隨著相關金融政策落地實施，近期，多地樓市熱度有所回升，房產(chǎn)銷售和中介機構的看房量、咨詢量、下單成交量均有明顯增長。杭州貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，相關政策推出后的5月18日至27日，杭州二手房咨詢量較4月份日均增長20.3%，帶看量日均增長29.7%，下定量日均增長41.3%。

　　“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進行調整，有利于降低購房門檻，減輕居民住房消費負擔?！闭憬I(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

　　創(chuàng)設結構性貨幣政策工具，推動已建成商品房去庫存

　　為落實4月30日中共中央政治局會議精神，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，中國人民銀行近日宣布，擬設立3000億元保障性住房再貸款，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　據(jù)悉，保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

　　城市政府根據(jù)當?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

　　“所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準?！碧樟岜硎荆@項政策是中國人民銀行為支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，設立3000億元保障性住房再貸款后，中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款。金融機構根據(jù)地方國企申請，自主決策發(fā)放貸款，發(fā)放貸款后向中國人民銀行申請再貸款。

　　中國人民銀行明確要求，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，以市場化的方式運作。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。