房地產市場走勢怎么看——當前中國經濟問答之六

住房問題，既是民生問題也是發(fā)展問題。當前的房地產市場走勢備受各方關注。

9月26日召開的中共中央政治局會議強調，“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式”。

從中央到地方，一攬子政策密集推出，釋放出穩(wěn)定房地產市場的強烈信號。在各方努力下，市場預期和發(fā)展信心提振效果如何？市場出現(xiàn)了哪些變化？

????（一）

9月26日中共中央政治局會議后，多部門打出促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策“組合拳”，概括起來，就是“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”。各地特別是一線城市紛紛調整優(yōu)化房地產市場相關政策，力促市場回暖。

不同舉措，從不同角度，直擊當下房地產市場“痛點”“堵點”：

地方因城施策取消或調減限制性措施，釋放購房需求；優(yōu)化稅收政策，降低購房交易成本；調整土地政策，控新增、盤存量，進一步發(fā)揮土地儲備“蓄水池”功能；加碼金融支持，為行業(yè)流動性注入“活水”……

這一套政策組合拳效果怎樣？我們觀察幾個關鍵指標。

看銷售面積——

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，從監(jiān)測的40個重點城市的銷售情況看，前期回調幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯，10月份當月銷售面積實現(xiàn)正增長，銷售額降幅明顯收窄。

1至10月，全國新建商品房銷售面積同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個百分點；新建商品房銷售額同比下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8個百分點。

住房城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長0.9%，連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長。

看先導指標——

觀察房地產市場活躍度，除了銷售量，還有兩個先導指標：一手房的到訪量，二手房的帶看量。

購房屬于大宗消費，從有購房意愿，到去實地精挑細選找到滿意的好房子，再到討價還價等環(huán)節(jié)，普遍需要較長過程。

記者近日走訪北京、上海、南昌等多地房地產中介機構了解到，不論在工作日還是周末，都有不少客戶來簽約洽談，簽約室里常常坐滿討價還價的買賣方。一手房的到訪量、二手房的帶看量也有明顯增長。這些現(xiàn)象的背后，是有更多居民已經在購房的進程中，至少有購房意愿或需求，表明市場活躍度出現(xiàn)一定程度邊際改善，這對于房地產市場止跌回穩(wěn)是積極信號。

看市場預期——

信心重于黃金。隨著銷售面積回升、先導指標提升，消費者對房地產后市的信心也得到增強，市場預期出現(xiàn)好轉。

根據(jù)PMI調查，10月份房地產業(yè)商務活動指數(shù)比上月回升2.5個百分點，市場預期指數(shù)回升1.8個百分點。這表明在一系列政策推動下，房地產市場景氣度開始改善。

記者走訪北上廣深一線城市和武漢、蘇州、杭州等二線城市發(fā)現(xiàn)，市場交易活躍度有所提升，新客戶從看房到最終購買的決策速度在加快，老客戶減少了猶豫，甚至出現(xiàn)購買緊迫感。不論是新房還是二手房市場，成交周期明顯加快。

以上多維度指標顯示，房地產市場正在出現(xiàn)一些回暖跡象。

房地產市場歷來有“金九銀十”的說法。10月份房地產市場出現(xiàn)的止跌回穩(wěn)積極勢頭，特別是商品房交易市場自2007年以來首次出現(xiàn)“銀十”超“金九”的現(xiàn)象，從側面也反映出政策調整優(yōu)化對房地產市場止跌回穩(wěn)的推動力。

“總的來看，一攬子促進房地產市場止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產市場出現(xiàn)積極變化。隨著各項政策效能進一步釋放，推動房地產市場止跌回穩(wěn)的動能將增強?！?/p>

“中國的房地產在系列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始筑底?！?/p>

國家統(tǒng)計局、住房城鄉(xiāng)建設部分別作出如上判斷。

????（二）

一方面要看到，一攬子政策開始落地顯效；另一方面也要看到，房地產市場筑底是一個過程，需要長短結合、標本兼治。

首先，要“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”。這是去年7月24日中共中央政治局會議作出的重大判斷。認識當前的房地產形勢，首先要把握住這個變化。

供求關系是影響市場價格的關鍵因素，這是經濟學的基本原理之一。

過去20多年，我國房地產市場總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，對保障和改善民生、支撐我國經濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時，房地產市場快速擴張，也出現(xiàn)了一些資金過度向房地產集中，部分房企“高負債、高杠桿、高周轉”等問題。

從過去供不應求形成的市場火爆、甚至價格扭曲，到近些年主要矛盾從總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，房地產市場的底層邏輯發(fā)生變化。因此，要促進房地產市場進一步止跌回穩(wěn)，對商品房建設要“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”。

從存量上看，我國新建商品住房供應規(guī)模大，存量消化是重要調整方向。

政策層面已經明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進收購存量商品房用作保障性住房，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備也在加快落地。

從增量和質量上看，人們對住房的需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變，滿足這部分市場需求是調整增量和提高質量的重要方向。

其次，要修復信用鏈條，重建市場信心，促進金融和房地產良性循環(huán)。打好保交房攻堅戰(zhàn)是其中的重中之重。

一段時間以來，在房地產市場調整過程中，由于資金問題、債務問題，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。這一現(xiàn)象不僅嚴重損害購房者權益，也影響著市場的信心，阻礙著市場的有序運轉。

針對這一“痛點”，保交房工作穩(wěn)步推進，城市房地產融資協(xié)調機制適時推出——將合規(guī)房地產項目納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，成為實現(xiàn)金融和房地產良性循環(huán)、改善市場預期的重要舉措和有力保障。

目前，全國297個地級及以上城市均已建立房地產項目融資協(xié)調機制。截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。年底前，隨著“白名單”擴圍有序推進，這一規(guī)模還將增加到4萬億元。

信貸規(guī)模的增加，預示著房地產項目融資更快捷更便利，保交房的繼續(xù)推進更有保障。截至11月13日，保交房攻堅戰(zhàn)推進有力，全國已交付285萬套，保障購房人合法權益的同時，也對市場預期帶來有效改善。

此外，還要釋放市場潛在需求，從供需兩端著手進一步激活房地產市場。

立足當前房地產市場的主要矛盾，在供給結構方面，保障性住房供給相對不足，大城市房價高，新市民、青年人住房負擔較重。住房需求方面，改善性住房需求持續(xù)升級，居民對提升居住品質的愿望更為強烈。

因此，通過“四個取消”“四個降低”降低購房成本，加大保障房建設以及城中村改造等，將為房地產市場注入新的需求。

從房地產市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。我國仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展中后期，持續(xù)推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，將釋放房地產市場更大需求潛力。

????（三）

傳統(tǒng)的房地產發(fā)展模式難以為繼，未來的房地產將向何處發(fā)展？

去北京參觀一次中國建筑科技展，也許你能從中獲得一些啟發(fā)。

打開房門，屋內的燈光、窗簾、音樂會自動開啟，歡迎主人回家；來到客廳，坐在沙發(fā)上按動按鈕，對面的墻柜緩緩前移，一會兒就“變”出一個兒童“小游樂園”……這是記者近日在中國建筑科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場景。

房地產發(fā)展，民生是最終落腳點。

從“有沒有”轉向“好不好”，提升居民居住品質和幸福感是未來房地產發(fā)展的方向。通過科技賦能、創(chuàng)新引領，無論是新房子還是老房子，都要變成好房子。

加快構建房地產發(fā)展新模式，是房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地產開發(fā)、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制等，是加快構建房地產發(fā)展新模式的重要內容。

我國房地產市場已走過20多年高速擴張階段，過去的發(fā)展模式已不適應高質量發(fā)展的新要求，構建房地產發(fā)展新模式是大勢所趨。

打造安全、舒適、綠色、智慧的好房子，成為滿足人民美好生活需要的重要途徑，也是促進房地產業(yè)高質量發(fā)展的應有之義。

從支撐城市擴張轉向參與城市更新，從增量拉動轉為增量存量聯(lián)動……房地產發(fā)展要圍繞老百姓在新發(fā)展階段的多樣化住房需求，從戶外環(huán)境、適老化、綠色低碳等方面著力，推動住房建設品質全面升級。

當前，城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個大城市擴大到全部地級及以上城市。已有1632個城中村改造項目在各大城市落地。1至10月，全國已建設籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬套（間）；到今年底，可幫助超過1000萬困難群眾改善住房條件。

積極實施城市更新行動，是轉變城市發(fā)展方式、實現(xiàn)高質量發(fā)展的重要舉措。

系統(tǒng)推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設，是房地產業(yè)未來發(fā)展的重心。2023年，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)。2024年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個，前10個月已開工5.3萬個。

協(xié)同聯(lián)動，防止大起大落，才能實現(xiàn)房地產市場平穩(wěn)、健康、高質量發(fā)展。

房地產行業(yè)正處于新舊模式轉型的關鍵期。迎難而上，主動破局。按照中央統(tǒng)一部署，各地各部門正同心協(xié)力，打好土地、財稅、金融等政策組合拳，讓這些政策的效果充分顯現(xiàn)。

房地產高質量發(fā)展，將為中國經濟高質量發(fā)展積蓄更多新動能，為建設適應人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。