◎記者 張瓊斯
上海證券報記者日前從中國人民銀行獲悉,目前,除北京、上海、深圳外,全國其余城市均已取消房貸利率下限。與此同時,多數(shù)城市的商業(yè)銀行已根據房地產金融新政以及市場形勢,對房貸利率進行了調整,房貸實際執(zhí)行利率較前期明顯下降。
實際執(zhí)行的房貸利率進一步下行
5月17日,中國人民銀行取消了全國層面房貸利率政策下限。隨后,各地快速跟進。截至目前,除部分一線城市外的其余城市均已取消當?shù)氐姆抠J利率下限。
多數(shù)城市的商業(yè)銀行也已對房貸利率作出調整,實際執(zhí)行的房貸利率在近期進一步下行。比如,廈門二套房貸款主流利率由4.25%降至3.75%,降幅達50個基點;首套房貸款利率由3.45%降至3.3%,降幅為15個基點。
據市場人士估計,房地產金融新政落地后,大多數(shù)城市首套房貸款利率可能下降0.4個百分點左右,二套房貸款利率可能下降0.6個百分點左右。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測算,首套房貸款總利息支出可減少約8萬元,二套房貸款利息支出能減少約13萬元。
河北秦皇島的金女士就是房地產金融新政的受益者。近日,金女士準備購入婚房。她從秦皇島銀行獲悉,當?shù)厝∠耸滋追抠J款利率下限,首套房貸款利率可以優(yōu)惠到3.35%。相較于之前,100萬元、30年期、等額本息的個人住房貸款,30年總利息支出減少將近9萬元。
居民中長期貸款有待進一步提振
有金融機構人士表示,城市房貸利率下限取消后,利率會有下降,市場充分競爭后將形成新的均衡水平,有利于滿足居民合理的購房需求,帶動新發(fā)放房貸增加。
中國人民銀行發(fā)布的最新數(shù)據顯示,今年前五個月住戶貸款增加8891億元,其中住戶中長期貸款增加8598億元。
總體來看,反映個人住房貸款發(fā)放情況的居民中長期貸款仍有待進一步提振。不過許多分析人士認為,隨著一攬子房地產政策進一步落地見效,未來居民部門貸款需求有望回暖。
興業(yè)研究公司宏觀研究員張勵涵表示,本次房地產政策“組合拳”有助于激發(fā)居民購房需求,帶動居民信貸投放。但考慮到新政出臺時間在5月中旬,因此政策對5月居民購房需求的刺激效果或許有限。此外,居民提前還貸的行為可能也影響了居民貸款數(shù)據。
中信建投證券銀行業(yè)首席分析師馬鯤鵬表示,一攬子房地產金融政策發(fā)布后,多地取消了房貸利率下限并下調了首付比例,部分城市5月下旬地產銷售數(shù)據實現(xiàn)邊際改善,5月百強房企銷售額環(huán)比4月有所上漲。隨著居民購房意愿邊際回暖,居民中長期貸款需求有望保持平穩(wěn)。
展望下半年,中國銀河證券也判斷,由于地產政策進一步優(yōu)化,地產銷售可能出現(xiàn)回升,居民貸款增速可能上行。
住房租賃市場正進一步激活
作為房地產金融新政中的重要工具、房地產市場“去庫存”的關鍵一招,保障性住房再貸款近期備受關注。分析人士認為,在市場估值低位,通過“央行工具+地方補貼”可以有效激活住房租賃市場。
記者了解到,目前已有城市通過財政補貼的方式支持消化存量住房。比如,鄭州對于參與保障性租賃住房的企業(yè),前期收購階段一次性補貼200元/平方米,相當于一次性貼息2%左右,后期運營階段前10年每年又貼息2%;西安按企業(yè)持有的租賃住房建筑面積,每年給予100元/平方米的經營獎勵,相當于一次性貼息近1%。
分析人士表示,在市場低位和起步階段,有了金融和財政政策的支持,可以更好地發(fā)揮撬動和激活作用,對住房租賃業(yè)務不僅能夠“扶上馬”,還能做到再“送一程”,長租房企業(yè)盈利性更可持續(xù)。
“央行和財政的支持機制能有效發(fā)揮托底效應?!狈治鋈耸勘硎荆绕涫窃诋斍笆袌鲂判牟蛔?、行業(yè)周期處于低谷的時期,穩(wěn)定市場的作用更為明顯,既可以助力房地產行業(yè)周期筑底,也能促進房地產業(yè)發(fā)展模式有效轉型。
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