近期,受新發(fā)放房貸利率下降、理財產(chǎn)品投資收益率下行等因素影響,“是否要提前償還存量房貸”的討論再次多了起來,下調(diào)存量房貸利率的呼聲也有所增加。如何看待“提前還房貸”現(xiàn)象?目前商業(yè)銀行是否支持提前還款?經(jīng)濟(jì)日報記者進(jìn)行了調(diào)查。
記者走訪北京多家商業(yè)銀行網(wǎng)點發(fā)現(xiàn),目前銀行支持借款人通過線下、線上渠道預(yù)約提前償還存量房貸,但需提前至少一個月預(yù)約。以手機(jī)銀行預(yù)約為例,借款人進(jìn)入“個人住房貸款”板塊,點擊“預(yù)約還款”,然后可選擇預(yù)約還款日期、方式、金額等。若借款人于6月26日申請,目前最早可預(yù)約至7月26日。預(yù)約還款方式包括部分還款、全部結(jié)清兩種。去年2月,金融管理部門已作出部署,要求銀行做好提前還款服務(wù),暢通線上辦理渠道,保證還款時間的可預(yù)期性,做到“客戶少跑路、快辦理”。
“是否提前償還存量房貸”的討論增多,主因是存量房貸與新發(fā)放房貸的利差擴(kuò)大、理財產(chǎn)品收益率下行,與2022年、2023年的“提前還房貸”現(xiàn)象類似。5月17日,中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》,取消全國層面首套住房、二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。進(jìn)入6月,全國百城房貸利率已普遍降至“3”字頭水平,而此前的存量房貸利率普遍在4%以上。
“隨著住房信貸政策加快調(diào)整優(yōu)化,新增房貸利率下降明顯,與存量房貸之間的利差增大,借款人要求調(diào)整存量房貸利率的呼聲較高?!闭新?lián)首席研究員董希淼說,與此同時,金融市場波動加大,居民的風(fēng)險偏好、投資收益率下行,保持住房貸款規(guī)模穩(wěn)定仍存壓力。
“提前還房貸”的本質(zhì)是居民對資產(chǎn)配置作出調(diào)整,需結(jié)合個人實際情況統(tǒng)籌考量,不宜盲目跟風(fēng)?!耙鶕?jù)個人房貸利率的高低、投資理財能力、風(fēng)險偏好、近期和中期資金安排等因素綜合考量?!倍m嫡f,如果購房者使用的是公積金貸款或利率顯著較低的貸款,建議借款人比較房貸利率與投資理財收益率之間的關(guān)系;如果提前還款讓借款人陷入較大的資金壓力,甚至讓家庭陷入流動性危機(jī),不建議提前還款。
下調(diào)存量房貸利率有助于緩解“提前還房貸”現(xiàn)象。自去年9月25日起,存量首套房貸利率經(jīng)歷了一波下調(diào),借款人減少了利息支出。受此影響,提前還款規(guī)模一度有所下降。中國建設(shè)銀行副行長李運(yùn)此前表示,該行今年前3個月的房貸提前還款規(guī)模較去年四季度有所下降。
存量房貸利率是否仍有下降空間?多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,受商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄、承壓影響,短期內(nèi)存量房貸利率下調(diào)空間有限。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至今年一季度末,我國商業(yè)銀行凈息差為1.54%,較去年四季度末下降0.15個百分點,跌破1.6%關(guān)口。從上市銀行近期披露的2024年一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)看,凈息差也普遍下滑。中國人民銀行發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》曾明確提出,商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險,需保持合理的利潤和凈息差水平,這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。我國商業(yè)銀行的凈利潤主要用于補(bǔ)充核心一級資本以及向股東分紅,并通過資本的杠桿作用再次作用于實體經(jīng)濟(jì)。
“但需注意,2023年調(diào)整存量房貸利率并未涉及存量二套房,因此,可適當(dāng)降低存量二套房貸款利率?!倍m嫡J(rèn)為,這有助于減輕借款人的財務(wù)負(fù)擔(dān),進(jìn)一步激發(fā)改善性住房消費(fèi)需求。(經(jīng)濟(jì)日報記者 郭子源)
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